Les baux commerciaux, contrairement aux baux professionnels, sont conclus pour une durée supérieure à neuf ans (article 145, paragraphe 4, du code de commerce). Par conséquent, le bail d'un bureau est en principe positionné comme un bail commercial. Toutefois, si l'activité exercée relève de la catégorie des entreprises libres (par exemple, avocat, médecin, etc.), le contrat de location est soumis au régime de la location professionnelle. Il existe également une exception qui permet de louer des locaux commerciaux et des bureaux sans bail commercial. L'enregistrement d'un bail commercial n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé.
La durée légale d'un bail commercial est de neuf ans
La durée est de neuf ans minimum. Cette disposition d'ordre public s'applique aux baux écrits et oraux et vise à protéger les intérêts du locataire. Afin de déterminer la durée du bail, il est donc essentiel de déterminer quand le bail commence. Si le contrat de bail ne contient aucune disposition à ce sujet, il faut analyser les faits (par exemple, la date d'occupation).
Durée en 3-6-9 ans
La détermination de la date de début du bail permet également de compter la date d'expiration du bail commercial de trois ans à laquelle le preneur (locataire) a le droit de résilier le bail. Par conséquent, dans la pratique, les baux sont conclus pour 3, 6 ou 9 ans, plutôt que pour 9 ans, à la discrétion du preneur. C'est pourquoi les baux commerciaux sont souvent appelés "baux 3-6-9". Rien n'empêche le bailleur de résilier le contrat tous les trois ans avec une indemnité égale à trois ans de loyer pour compenser le préjudice subi par le locataire. Le locataire doit respecter les formalités et délais pour donner congé par une demande d'avis de réception ou un acte extrajudiciaire six mois avant l'expiration du contrat triennal.
Exception à la règle des neuf ans : les baux dérogatoires de courte durée
Par exception, conformément à l'article L145(5) du Code de commerce, il est possible de conclure un bail pour une période maximale de trois ans. Ce bail de courte durée est communément appelé "bail dérogatoire" et reconnaît ainsi une exception au statut de bail commercial. Dans la pratique, le terme "bail précaire" est souvent utilisé pour indiquer un bail dérogatoire, mais son utilisation peut entraîner une confusion avec un contrat de possession précaire. Cependant, un bail dérogatoire et un contrat d'occupation précaire sont deux choses très différentes. En effet, le contrat d'occupation précaire n'est permis que par des circonstances exceptionnelles ou particulières, il est indéfini et sa durée est caractérisée par des causes autres que la seule volonté des parties, notamment la survenance de certains événements.